场地有限引发停车之争：业主有权禁止租户在小区停放非机动车吗？

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交了租金，却不能在小区停放电瓶车？

(相关资料图)

日前，上海一小区业主委员会发布禁止租赁户在小区内停放非机动车的通知。通知称：经小区全体业主投票表决，通过了禁止租赁户停放机动车的决定，限租赁户10天时间自行想办法解决非机动车停放，3月27日起将禁止租赁户进入小区停放非机动车。

发布如此禁令为哪般？3月23日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者来到位于徐汇区沪闵路8390号的仪房迎春园小区一探究竟。

仪房迎春园小区  本文图片均为 澎湃新闻记者 徐祯曜 图

全小区仅7个充电插座能用，场地“超饱和”

据了解，该小区目前的服务物业是上海仪房物业有限公司。小区面积不大，只有一栋居民楼，楼前的空地被划为了停车场。在居民楼的一侧的窄道上，露天停放着一些电瓶车、自行车，窄道尽头是一间小屋，为该小区的非机动车停车库。记者还在居民楼地下一层发现了一处自行车停车库，但里面的空间也不大，且没有地方充电。整个小区目前可用的非机动车充电插座只有7个。

小区内的非机动车停放处

据小区居民及保安透露，该楼栋约有250户居民，其中不少人有非机动车停车、充电的需求。而这里的非机动车停放处只能容纳约80辆非机动车，场地已处于“超饱和”状态。

“我们小区地方小，就一幢楼，能停（电瓶）车充电的地方只有这么点，其他地方都是机动车的车位。”一业主说，“本身光我们自己停，位置就已比较紧张了，还有些房子是出租出去的，有的人一户里可能有四五辆（电瓶）车，而且一直要占用同一个位置充电，等于这个位置其他人永远用不了。”

小区多处张贴了禁止租赁户等外来非机动车停放的告示。

小区多处张贴了车位紧张的提示。

小区多处张贴了禁止租赁户等外来非机动车停放的告示。

在居民楼多处的墙上，写有“因本小区公共停车场容量有限，为确保消防逃生通道畅通无阻，现对租房户、走亲访友、快递、中介等外来非机动车，一律不提供停车位和充电位，上述车辆停车和充电均自行解决”的告示牌。

同时，在一楼门厅处还摆放着一块落款时间为3月10日的投票公示板，其上写着“因仪房迎春园公用面积小，为优先保证业主权益，小区禁止租户非机动车停放于小区内公共区域及非机动车区域。”

居民楼一楼门厅处的投票公示板。

公示板上的表决结果显示，针对禁止租户停放非机动车一事，有225票同意，8票不同意，12票弃权。于是，小区业委会便向全体住户发布了前文提到的纸质通知书。有业主表示，如果到了约定的日期仍有租户擅自将非机动车停进小区，他们会“想办法”让对方出去。

业委会主任郑国光告诉记者，发布此禁令属无奈之举。针对非机动车停车、充电问题，业主们已与小区内的租赁户进行过多次协商，但效果并不显著。

“我们小区的外来人员比较多，在全楼250户里，有60-70户是租出去的。平时我们也为他们考虑了很多，总得有点互相的尊重吧，有什么事大家来商量。”郑国光说，自己与其他业主是在研究了物权法、业主公约等规则后，通过正当的途径来维护权益。

小区业主邹阿姨告诉记者，自己是这个小区的志愿者。此前，对于部分租客的停车、充电需求，业主们也给予一定理解，对于他们长期占用方便出入的地面停车位置，并连续使用充电插座，自己也进行过劝导，但没有完全阻止。而现在，出于对小区管理的长久考虑，她认为有必要对目前停车、充电的一些不合理现象进行一波清理。“起先我们也是好好跟他们商量的，也叫了保安在沟通，但是几种方案给他都不肯。本来这里充电桩一共就10个，已经被他们用坏掉3个了，这个用坏换那个，那个用坏再换，而且不仅用坏掉了不愿意掏钱买个新的，还要拔了人家在充的给自己用。每天一到晚上，停在地面上充电的有四五辆都是租客的车，业主倒只能停到地下去，很多业主一把年纪了还要推车子下斜坡。”

小区保安表示，这一情况已经持续了几年，以前还有过租赁户的非机动车停在通道处阻挡通行的情况，当时物业人员曾出面将这些乱停放的车搬到了小区外。

对此，澎湃新闻记者找到了一位长期租住在该小区的住户张先生了解情况。他否认了“租客用坏插座”的说法。

张先生认为，作为租客，自己交了租金，理应享有小区公用设施的使用权。“你说小区有规定不让外来的车辆进，我们也理解，但是我住在这个小区里，付给房东钱的，凭什么不给我进？这没道理的。起码我们租客也有使用权吧。”

张先生向记者解释道，自己的工作是送外卖，对电瓶车充电有着较大需求，他的车平时也确实会停在地面上。“如果不让我们停进来，那我们的电瓶车要充电到哪里去充呢？”

居委：电瓶车可到隔壁小区来充电

3月23日，澎湃新闻记者前往仪房迎春园小区所属的丁香迎春居委会，核实了该小区发布禁令的有关情况。居委会主任沈旻阳坦言，仪房迎春园停车难的问题，也是上海中心城区许多老小区的通病，“这个小区你也看到了，空间比较局限，充电桩也太少。而且因为插座24小时不断地被使用，负载很大，经常发烫，也存在一定隐患。”

居委会所在的丁香园小区。

丁香迎春居委会所在的小区名为丁香园，就位于仪房迎春园隔壁。记者了解到，这个小区拥有地上 地下将近600个充电桩。每个居民楼门前，都能看到一个小车棚，其内有供非机动车充电的插座。而在丁香园小区的东北侧，有一扇直通仪房迎春园正门的铁门，虽带有门禁，但两个小区的门禁卡可以互通——这是丁香迎春居委会特别为迎春园小区住户开通的捷径。

丁香园小区的非机动车地下车库。

丁香园小区的非机动车停车棚。

“像迎春园业主跟租户之间这样的矛盾，其实很难有一个比较好的解决方案，毕竟大家停非机动车的需求一直都在，而地方就这么些，增设新的停车处也不现实，你让他弄到哪里去呢？我们的想法就是，你电瓶车可以骑到丁香园来充电，然后走回去。我们把门禁卡做在一个系统里，就是为了方便居民走小门穿行。因为丁香园的空间相对较大，充电桩也多，你停到丁香园这边来充一下，充好以后拔掉，我们这里小区都是没意见的。” 沈旻阳说，“不过，毕竟不如自家小区方便，可能很多人未必愿意多走这几步路。”

丁香园小区与仪房迎春园互通的小门。

澎湃新闻记者现场注意到，连接两个小区的小门仅限行人通过。如果仪房迎春园的租户要把电瓶车停到丁香园，得先从丁香园正门进入小区，停好车再穿过小门，前往仪房迎春园。对有的人来说，会稍稍有点绕。

对于此方案，张先生表达了不满。“我住的是迎春园小区，你叫我把车子推到别的小区吗？我们的小区又不是没有插座，要是全都没有那我也理解，有插座，凭什么只有我们租客要停到其它地方去？”

沈旻阳表示，仪房迎春园这次发布的禁止租赁户在小区内停放非机动车的通知，是小区业主通过业主大会，充分征询意见得出的结果。“这个不允许停放非机动车的通知是3月10日左右发出来的，之前经过了充分征询，是由业主发起的投票——实际上通过率还蛮高的，绝大部分业主也都很配合，甚至有许多出租的房东也投了同意。通过以后就由楼组长去每家每户发通知。我们居委会也问了房管部门，他们表示这样是合法合规的，应当具有法律效力。”

律师怎么看？

由业委会发布的“禁止租赁户非机动车在小区内停放”通知究竟是否具有法律效力？业主与租赁户，对于房屋以及小区公用设施的使用权是否平等？对此，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者咨询了北京浩天（上海）律师事务所律师孙超、上海大邦律师事务所律师丁金坤。

孙超认为，业主大会有权决定业主权利范围内的小区相关事项，但应当符合相应议事规则和程序。租户的权利来源于出租房屋的业主，如果该出租的业主不同意业主大会的决议，则需要考察该决议是否符合相应流程，是否侵犯其他业主的合法权益；如果该出租的业主也同意业主大会的决议，那么租户的停车问题，可以与房东协商处理。同时，孙超提醒：出租屋里住的人多，可能违反目前对于群租房的要求。

丁金坤表示，在法理上，租户的租赁房屋权利，包括使用业主车位等附属权利。因此，租客可以享有该业主的同等车位使用权，譬如业主有一个停车位，则租客可享有该一个停车位。但如果业主大会或业委会大会已经决定租客不可享有车位，则租客也应该遵守。法律依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”所以，业主在出租时，要事先告知租客小区车位使用情况。如果是在租赁期间，小区作出租客不许停车的决定，则原有的租赁合同可根据“情势变更”原则解除合同，并公平分担损失。

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